De raad heeft op 3 februari 2010 de nota Grondbeleid vastgesteld, mede vanuit de behoefte aan meer consistentie en transparantie bij de besluitvorming over ruimtelijke projecten en de manier waarop gebruik wordt gemaakt van grondbeleid en de bijbehorende instrumenten. In de nota Grondbeleid is rekening gehouden met de aanbeveling van de Rekenkamercommissie om een strategisch grondbeleid op maat te maken en daarbij een relatie te leggen met de ruimtelijke opgaven van de komende jaren. Tevens dient de nota als beleidskader voor sturing en controle.

Keuze type grondbeleid

Om de regierol vanuit de gemeente te kunnen waarborgen en publieke doelen te kunnen realiseren, is een goed doordachte vorm van grondbeleid en de keuze van het juiste grondbeleid-instrumentarium van belang. Deze keuze is afhankelijk van ambities, tijd, middelen en beschikbare capaciteit. De keuze voor actief strategische grondverwerving zal dan ook selectief moeten worden toegepast. Hiermee wordt invulling gegeven aan de aanbeveling van de Rekenkamercommissie om grondbeleid op maat te maken. De beleidslijn voor het te voeren grondbeleid luidt als volgt:

1. In principe voert de gemeente faciliterend grondbeleid. Hierbij laat de gemeente zoveel mogelijk aan de marktpartijen over en voert ze zelf slechts de publiekrechtelijke taken uit.

2. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, is de gemeente -in beginsel- wettelijk verplicht een exploitatieplan vast te stellen om de door de gemeente te maken kosten te kunnen verhalen. In beginsel, omdat de gemeentelijke inzet erop gericht is om met desbetreffende marktpartijen realisatieovereenkomsten (anterieur) te sluiten. Hierin maakt ze afspraken over de te leveren financiële bijdragen aan de openbare voorzieningen (zie ook onder het kopje ruimtelijk beleid en grondbeleid hieronder).

3. Hilversum kiest eventueel voor selectief actief grondbeleid wanneer marktpartijen niet in staat zijn of bereid zijn om een actieve rol te vervullen. De volgende criteria/vragen spelen een rol:

• Doel:       Wat wil de gemeente bereiken?
• Invloed:    Welke betrokkenheid van de gemeente is wenselijk?
• Capaciteit:    Wat kan de gemeente aan?
• Rendement:    In hoeverre is het rendement van de ontwikkeling van belang?
• Risico:       In welke mate kan de gemeente risico lopen (weerstandsvermogen)?
• Grondbezit:    Welke grondpositie heeft de gemeente (of kan zij krijgen)?

4. Strategische aankopen in het kader van actief grondbeleid vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde kaders.

5. Als de gemeente op basis van een zorgvuldige en objectieve afweging kiest voor actief grondbeleid voor een bepaalde locatie, dan is minnelijke verwerving het beleidsuitgangspunt.

6. Als het  niet mogelijk is om gronden langs de minnelijke weg te verwerven, zijn onteigening of het vestigen van voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht ook toe te passen instrumenten.

Risico´s, herziening,  actualisering, rapportages

Het voeren van grondbeleid brengt risico's met zich mee. De gemeente Hilversum heeft haar beleid ten aanzien van risicomanagement en weerstandsvermogen opgenomen in haar nota Risicomanagement en weerstandsvermogen Hilversum (8 maart 2007). Dit beleid is in de nota Grondbeleid aangevuld door het benoemen van de belangrijkste risicofactoren en het benoemen van de mogelijkheden tot beperken van de risico's en de bijsturingsmogelijkheden. De gemeente Hilversum kiest hierbij voor een actief risicomanagement, door de uitgangspunten van het plan en de bijbehorende grondexploitaties te monitoren en periodiek zorgvuldig bij te stellen. Dit kan plaatsvinden gedurende het planontwikkelingsproces. De grondexploitatie wordt vervolgens voor gewijzigde vaststelling aan de raad aangeboden.

Van een herziening van een grondexploitatie is sprake als  de raming wijzigt door (majeure) beleidswijzigingen. Het gaat hierbij om de majeure afwijkingen van de vastgestelde uitgangspunten van de plannen (bijvoorbeeld bij majeure afwijkingen van het plangebied of het te realiseren programma).

Naast herzieningen (voor individuele grondexploitaties) kent Hilversum ook een jaarlijkse actualisering, waarbij ze alle grondexploitaties op basis van ongewijzigd beleid technisch bijstelt (op aspecten als: planning, prijspeil, marktomstandigheden en overige aanpassingen). Hierbij actualiseert de gemeente onder andere de ramingen van verwervingen en saneringen.  
Tot en met 2010 werden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd en werd de raad op basis van een beperkte stand van zaken geïnformeerd over de meer beleidsmatige en inhoudelijke voortgang van de lopende planontwikkelingen. In 2010 heeft de raad besloten dat zij  tweemaal per jaar  geïnformeerd wil worden over de actuele ontwikkelingen. Hieraan geeft de gemeente invulling door: a) de jaarlijkse actualisatie en b) tweemaal per jaar een inhoudelijke toelichting te geven op de stand van zaken. Via de raadsinformatiebrief (RIB 2012-20) hebben wij de raad geïnformeerd over de frequentie van deze laatstgenoemde inhoudelijke toelichting (Voortgangsrapportage Projecten). Vanwege  beperkte personele capaciteit hebben we dit teruggebracht  tot 1 voortgangsrapportage per jaar die in de 2^e helft van het jaar verschijnt.

Voor iedere grondexploitatie is een risico- en kansenanalyse opgesteld. Jaarlijks wordt deze bijgesteld en bij de presentatie van de actualisering toegelicht. We berekenen ook het saldo van de risico's en de kansen. De uitkomst heeft echter geen directe invloed op de jaarrekening. Het saldo is vooral bedoeld om te bepalen of de gemeente aanvullende financiële maatregelen moet nemen om potentiële financiële tegenvallers te kunnen opvangen.

Voorzichtigheidsprincipe

Omdat in de grondexploitaties forse bedragen omgaan die een beslag leggen op gemeentelijke middelen en omdat de grondexploitaties meerdere boekjaren bestrijken, gaan we
budgettair-technisch voorzichtig te werk:

1. Het te verwachten verlies van nadelig af te sluiten grondexploitaties nemen we direct in het lopende boekjaar, door het verlies tegen contante waarde af te dekken in de voorziening grondexploitaties;
2. de verwachte winst van voordelig af te sluiten grondexploitaties nemen we pas op het moment dat deze winst zeker is. Dit is niet noodzakelijkerwijs op het moment c.q. in het jaar dat de grondexploitatie wordt afgesloten. Winstneming kan ook tussentijds geschieden.
3. (tussentijdse) winstnemingen van voordelig (af te sluiten of) afgesloten grondexploitaties maken geen deel uit van het reguliere resultaat op de gemeentelijke exploitatierekening. Dat geldt ook voor de winsten op de verkoop van niet-strategisch bezit.

Voorziening grondexploitaties

Bij de actualisering van de grondexploitaties wordt onder andere het totaal te verwachten verlies van alle grondexploitaties berekend. Dit verlies moet in de komende jaren kunnen worden gedekt op de momenten dat we de betreffende grondexploitaties afsluiten. Hiertoe hanteren we de volgende werkwijze:
Omdat het totale verlies niet in één keer optreedt, maar in de jaren dat we de betreffende verliesgevende grondexploitaties afsluiten, berekenen we dit verlies tegen contante waarde. Dat wil zeggen de waarde van dit verlies in dit boekjaar. Door jaarlijkse rentetoevoegingen stijgt deze waarde, tot het vereiste eindwaardeniveau van het verlies op het moment van afsluiten van de betreffende verliesgevende grondexploitatie. Zonder mee- en tegenvallers in de verliesgevende grondexploitaties volstaat dus een jaarlijkse rentetoevoeging aan de voorziening grondexploitaties. Deze rentetoevoeging nemen we jaarlijks in de begroting op.

Grondprijsbeleid

De nota Grondbeleid geeft inzicht in de wijze waarop we binnen de bestaande markt grond aankopen,  ontwikkelen en verkopen. Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de gemeente grond in eigendom heeft, gaan vrijwel altijd gepaard met een grondexploitatie. Daarbij is de grondprijsbepaling van belang. Het grondprijsbeleid van de gemeente Hilversum actualiseren we  met ingang van 2011 jaarlijks in de vorm van een Memo Grondprijzen.  

Uitgiftebeleid

Het grondbeleid is erop gericht om alleen strategische locaties in eigendom te hebben. Gronden en panden die als strategisch worden aangemerkt en waarvoor voor de middellange termijn nog geen planontwikkelingsproces is opgestart, beheren we in die periode. Tot en met 2015 was het wettelijk verplicht deze gronden op de balans te verantwoorden onder de categorie ‘Niet in exploitatie genomen bouwgronden’ (afgekort NIEGG). Door de wijzigingen in het BBV verdwijnt deze categorie per 1 januari 2016 en moeten deze gronden met ingang van die datum op een andere balanspost worden verantwoord (materiële vaste activa). De balanswaarde mag volgens de regels voor materiële vaste activa niet hoger zijn dan de marktwaarde, en moet afgewaardeerd worden als dat wél het geval zou zijn. In Hilversum is daar echter geen sprake van. Als er tussentijds aanwijzingen zijn dat er sprake is voor duurzame waardeverminderingen, laten we een taxatie uitvoeren.

Alle overige gronden en panden worden in principe verkocht. Als er gronden zijn die wij als gemeente op privaatrechtelijke wijze wensen te (blijven) reguleren, dan geven we deze in erfpacht uit. De toepassing van erfpacht als strategisch sturingsinstrument is daarbij het uitgangspunt. Het meer ideologische argument dat de waardestijging van de grond aan de gemeenschap moet toevallen vervalt als argumentatie voor de toepassing van erfpacht. De keuze uit de verschillende varianten waarop erfpacht kan worden toegepast, nemen we vanuit hetzelfde optiek en argumentatie.

Het beoogde afstoten van niet-strategisch bezit houdt rekening met prijsvorming en mogelijke marktontwikkelingen. Ontwikkelingen in de markt hebben ertoe geleid dat de verkoop van het nog resterende niet-strategische bezit langzaam verloopt. Ten eerste is de algemene situatie op de onroerend goedmarkt op dit moment niet uitnodigend. Er is sprake van een kopersmarkt. Potentiële kopers wachten af en hebben volop keuze. We verwachten dat hierin in 2017 geen verandering optreedt. Ten tweede zijn de resterende panden van de lijst van het niet-strategische bezit over het algemeen minder courante panden. De onderhoudstoestand van deze panden vergt vaak behoorlijke investeringen van nieuwe kopers. Verder worden diverse panden door meerdere huurders gebruikt, waardoor deze panden over het algemeen minder courant zijn. Een ander deel van het niet-strategisch bezit betreft groenstroken, snippergroen, terreintjes en andere braakliggende gedeeltes in met name het buitengebied.

Vastgoed (zowel panden en als gronden) staan tegen verkrijgingswaarde minus afschrijvingen op de balans. Wanneer dit vastgoed verkocht gaat worden in het kader van de verkoop niet-strategisch bezit, dan dient de geraamde verkoopopbrengst gebaseerd te zijn op een actuele taxatiewaarde.

Selectie van marktpartijen

Wat betreft de selectie van marktpartijen: om de transparantie te vergroten, bieden we in principe alle plannen met betrekking tot strategische gronden zoveel mogelijk in vrije concurrentie aan. Een uitzondering hierop vormen de  plannen waarvoor bij vaststelling van de nota Grondbeleid al een formele overeenkomst of een andere pré-contractuele relatie is aangegaan. De selectiemethode die we hanteren, is afhankelijk van de omvang van het plan en het moment waarop we een ontwikkelaar selecteren. We gaan pas tot selectie van marktpartijen over als er duidelijkheid is over de wijze van aanbesteding. Daarnaast vindt selectie plaats op basis van te formuleren selectiecriteria, waarvan de hoogte van het grondbod er een is.

Ruimtelijk beleid en grondbeleid.

Vóór 1 juli 2008 ontbraken noodzakelijke adequate, publiekrechtelijke instrumenten voor verevening van kosten. Het sinds 1 juli 2008 bestaande wettelijke kostenverhaalstelsel van afdeling 6.4 van de  Wet ruimtelijke ordening (Wro), in de praktijk aangeduid met “Grondexploitatiewet”, biedt voor het voeren van faciliterend grondbeleid actieve sturingskansen. Op grond van de Grondexploitatiewet heeft kostenverhaal in combinatie met de koppeling aan ruimtelijke plannen en besluiten een verplichtend karakter. De gemeente mag niet afzien van kostenverhaal. Tot het moment van vaststelling van een bestemmingsplan kunnen (niet openbare) onderhandelingen plaatsvinden tussen de gemeente en marktpartijen, op basis waarvan partijen een anterieure overeenkomst kunnen sluiten over kostenverhaal. Komen partijen er niet uit, dan verplicht de wet de raad een exploitatieplan vast te stellen, omdat het kostenverhaal niet ‘anderszins verzekerd’ is.
Niet alleen bestemmingsplannen, maar ook de Structuurvisie heeft een directe relatie met grondbeleid. Een Structuurvisie kan de basis vormen voor het sluiten van anterieure overeenkomsten. Daarnaast is een Structuurvisie verplicht om eventuele ‘bovenplanse’ kosten te verhalen. Ook vormt de Structuurvisie de basis om het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te kunnen vestigen.

In een Structuurvisie moeten ruimtelijke keuzevraagstukken worden behandeld die (mogelijk) zullen plaatsvinden in de komende 20 jaar. De confrontatie en integrale afweging van de verschillende ruimtevragers vindt hier plaats. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid op het gebied van wonen, werken, voorzieningen, groen, infrastructuur, e.d. De Structuurvisie is straks het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen. In programma 1 treft u meer informatie over de Structuurvisie aan.  

Rapportages

De memo grondprijzen 2017 wordt u in december 2016 aangeboden. De jaarlijkse actualisatie grondexploitaties verwachten wij u, zoals gebruikelijk, voor het zomerreces aan te bieden. Verder informeren wij de raad over de lopende grondexploitaties via de jaarlijkse voortgangsrapportage projecten.

Grondexploitaties

Per 1 januari 2016 zijn er zeven lopende grondexploitaties. Op basis van de actualisatie van de grondexploitaties 2016 (het Raadsbesluit van 15 juni 2016), is de verwachting dat vijf grondexploitaties worden afgesloten in 2016. Er resteren in 2017 dan nog twee grondexploitaties. Op dit moment zijn er geen concrete voorstellen voor nieuw te openen grondexploitaties in 2017. De afsluiting van grondexploitaties heeft als direct gevolg dat in 2016 de benodigde dekking voor verlieslatende grondexploitaties met een bedrag van € 4,7 mln afneemt.

Per 1 januari 2017 is de voorziening planexploitaties € 313.000. Dit is gelijk aan de contante waarde in 2017 van de enige verlieslatende grondexploitatie, namelijk de (voormalige) KPN-locatie Regev terrein, en dekt daarmee het verwachte verlies van deze grondexploitatie (€ 323.000). De benodigde storting in de voorziening in 2017 is geraamd op een bedrag van € 9.000.

De verwachting is dat de andere nog lopende grondexploitatie, Anna’s Hoeve, in 2020 met een positief resultaat van € 1.288.000 zal worden afgesloten. Er bestaat een kans dat hierover vennootschapsbelasting betaald moet worden, al mogen verliesgevende en winstgevende grondexploitaties met elkaar verrekend worden. Dit wordt momenteel onderzocht . Bij de actualisatie voor 2017 maken we  de uitkomst hiervan bekend.

In lijn met de stellige uitspraak in de notitie Grondexploitaties 2016 (BBV) dient de gemeente bij de presentatie van de resultaten, het effect van de waardering tegen nominale waarde toe te lichten in die gevallen dat de voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde. Omdat de enige verlieslatende grondexploitatie eind 2017 wordt afgesloten, is het effect hiervan in financiële zin zeer beperkt.

Gronduitgifte: verkoop/ erfpacht

Wij verwachten in 2017 grond in Anna’s Hoeve te verkopen. Deze verwachting komt voort uit de actualisatie grondexploitaties 2016. Wij verwachten in 2017 geen grond in erfpacht uit te geven.

Exploitatieplannen / anterieure overeenkomsten

De gemeente is in beginsel verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Hiervan kan een gemeente afgezien als zij de door haar te maken kosten op een andere manier verzekerd heeft. Tot op dit moment heeft de raad van Hilversum nog geen enkel exploitatieplan vastgesteld. Bij alle betreffende bestemmingswijzigingen zijn of worden afspraken gemaakt met de betrokkenen over dit kostenverhaal.

Verkoop niet-strategisch bezit

Voor 2017 is er een geschatte winst van € 500.000 op de verkoop van niet-strategisch bezit.